改正前民法においては、敷金と同様に、原状回復に関する法律上の規定はありませんでした。そのため、判例や、国土交通省が公表している『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』などをもとにして対応をしていました。
改正民法621条で原状回復について明文化
改正民法 第621条
賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く）がある場合において、賃借物が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰すことができない事由によるものであるときは、この限りではない。
621条前文の内容では、賃借物が賃借人に引き渡された後に、賃借物に損傷があった場合は、賃借人は賃貸人に対して原状回復義務を負うということが明記されていて、
条文の後半部分には、通常損耗や、経年劣化などの、賃借物に通常の使用で劣化したもの、クロスの日焼けや畳の劣化といったようなものを原状に戻す義務は借主にはないということが明記されています。
但し書きの部分では、『損傷が借主の責めに帰することが出来ない事由による場合、賃借人は原状回復義務を負わない』ということも明らかにされました。
通常損耗・経年劣化とは？
通常損耗とは
借主が普通に生活している上で、生じるキズや汚損・損耗を『通常損耗』と言います。
気を付けていても、長い間暮らしていれば、家具の設置による床のへこみは出来てしまいます。
さらに冷蔵庫の後ろの壁の電気焼け、ポスターやカレンダーの画鋲の跡、エアコンの設置による跡などは、生活していくうえで必要最低限の損耗です。なのでこれらは『通常損耗』として扱われます。
経年劣化とは
耐用年数経過による、設備の故障や、浴槽のひび割れが起こってしまう様に、年月が経つうちに製品の品質・性能が低下することを『経年劣化』といいます。
クロスや畳などが、年月が経過すると共に、自然と色あせてきたり、日焼けしたりするようなことも『経年劣化』に当てはまります。
原状回復の負担範囲 比較表
貸主の負担になる場合と、借主の負担になる場合を比較して表にしました。原状回復の範囲については国土交通省が作成した、『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』を参考に、作成しています。
| 貸主の負担 | 借主の負担 | |
| 壁 クロス | ・カレンダーなど画鋲の跡 ・冷蔵庫設置による壁の電気焼け | ・釘による穴、ねじ穴 ・タバコ等のヤニや匂い ・落書き・ペットによる傷 |
| 床 | ・冷蔵庫設置によるへこみ ・家具設置によるへこみ | ・飲み物をこぼしたシミ ・家具移動によるフローリングの傷 |
| 畳 | ・日光による畳の変色 | ・飲み物をこぼしたあとのシミ ・窓の閉め忘れ等不注意による変色 |
| 窓ガラス | ・自然災害による破損 ・網入りガラスの亀裂 | ・借主の故意や過失による窓の破損 |
| エアコン | ・エアコン設置によるビス穴・跡 | ・エアコンの水漏れ放置による壁の腐食 |
| 風呂 洗面台 | ・耐用年数経過による設備の故障 ・耐用年数経過による浴槽のひび割れ | ・水あか、カビ |
| その他の 設備等 | ・設備機器の寿命による故障 | ・鍵の紛失や破損 ・台所、換気扇等の油汚れ ・結露の放置によるカビの拡大 |
賃借人は、目的物を善良なる管理者としての注意義務（『善管注意義務』といいます。）をもって保管しなければならないものとされています。
結露やカビの放置により生じたシミや腐食は、借主が本来果たすべき義務を怠った結果生じたと判断できるので、原状回復費用は借主が負担しなければなりません。
故意でなかったとしても、気づいていながら放置していれば善管注意義務違反となる可能性が大きいですので注意が必要です。
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