平成29年過去問

宅H29[問11](3) 借地借家法・借地権

宅建士:平成29年度 過去問

A所有の甲土地につき、平成29年10月1日にBとの間で賃貸借契約(以下「本件契約」という。)が締結された。この場合、次の記述は、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいか否か。(改)

本件契約が建物所有を目的として存続期間60年とし、賃料につき3年ごとに1%ずつ増額する旨を公正証書で定めたものである場合、社会情勢の変化により賃料が不相当となったときであっても、AもBも期間満了まで賃料の増減額請求をすることができない。


〈正解〉

×

〈参考条文〉

【借地借家法11条1項前文】地代又は土地の借賃(以下「地代等」という。)が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。

〈判例〉

自動改定特約において地代等の改定基準を定めるに当たって基礎とされていた事情が失われることにより、同特約によって地代等の額を定めることが借地借家法11条1項の規定の趣旨に照らして不相当なものとなった場合には、同特約の適用を争う当事者は、同特約に拘束されず、同項に基づく地代等増減請求権の行使を妨げられない。

こんぶ先生
こんぶ先生
建物を所有する目的で土地を賃借する場合、借地借家法では、その存続期間を最短でも30年とすると定めています。最短で30年なので、本肢の存続期間60年とするこの契約は有効です。
ワカメちゃん
ワカメちゃん
これだけ長期間の契約になると、土地の地価や公租公課の変動もあるでしょうね。
こんぶ先生
こんぶ先生
賃料の自動改定特約自体は有効ですが、近所の似たような土地の賃料と比較して高すぎたり、安すぎたり、世の中の経済状況と明らかに賃料が不相当だと思われる場合、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができます。
のり男
のり男
自動改定特約を公正証書で定めていたとしても『社会情勢の変化により賃料が不相当となったときであっても、AもBも期間満了まで賃料の増減額請求をすることができない』という本肢は誤りだな。



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